澳大利亚公寓市场近年来呈现出显著的增长趋势，特别是在墨尔本和悉尼等主要城市。人口增长是推动公寓市场需求的主要因素之一。墨尔本作为澳大利亚人口增长最快的城市之一，预计在未来几年内将继续保持强劲的增长势头。
随着国际边界的重新开放，墨尔本的人口迅速反弹，2023财年达到增长3.3%的峰值。预计在2025财年至2028财年间，墨尔本的人口将平均每年增长2.0%。这一强劲的人口增长前景为住房需求提供了坚实的支撑。
墨尔本中央商务区（CBD）的住宅市场也显示出强劲的增长潜力。墨尔本市中心区域过去十年的快速增长吸引了大量新居民，尤其是海外学生和年轻专业人士。墨尔本市中心便利的交通、高品质的商业配套设施以及丰富的文体活动使其成为理想的居住地点。
然而，尽管市场需求旺盛，墨尔本的公寓供应量却严重不足。2022年后，由于城市规划政策的改变，中心已无可供开发大型住宅项目的土地。这导致未来几年墨尔本公寓市场的供应量将急剧下降。
“为租而建”（BTR）公寓市场在墨尔本继续发展，这一类资产产品越来越受到开发商、融资者及租房者的关注。2024财年，墨尔本已经完成了五个BTR项目，共计1,000套公寓，其中67%位于市边缘地区。预计从2025财年开始，BTR公寓的供应量将显著增加，未来每年平均完成4,100套。
标准建售公寓（BTS）的竣工量也低于历史水平。2024财年，墨尔本的BTS公寓竣工量仅为5,900套单位，远低于疫情前的水平。预计未来几年，新的标准建售公寓的供应将进一步下降，每年仅有4,000套公寓预计将在接下来的三年内交付。
低空置率和高租金也是当前墨尔本公寓市场的重要特征。2024年6月，墨尔本住宅市场的空置率为1.48%，远低于市场平均水平3%。这表明租赁供需之间的不平衡仍在持续，租金价值得到了有力支撑。
展望未来，墨尔本公寓市场将继续面临供不应求的局面，价格和租金的压力预计将持续存在。尽管短期内市场可能受到政策调整和经济波动的影响，但长期来看，墨尔本作为澳大利亚最具活力和吸引力的城市之一，其公寓市场的发展前景依然乐观。
对于投资者而言，墨尔本公寓市场提供了良好的投资机会。随着人口的持续增长和公寓供应量的减少，租金和资本增值的潜力巨大。此外，墨尔本市中心区域的高品质公寓项目，尤其是那些具有优质配套设施和便捷交通的项目，更是备受青睐。
总之，澳大利亚公寓市场，特别是墨尔本市场，正处于一个快速发展和变革的阶段。投资者应密切关注市场动态，把握投资机会，以实现长期的资本增值和稳定的租金收入。
